Condo à vendre Laval

Physiothérapie sportive au gym - Article en cours de rédaction, ne pas publier... Geneviève Brulé-Lacroix
Projet de condo neuf et maison de ville neuve à Chomedey Laval - Développement Immobilier

Condos neufs à vendre Laval 440

7 pièges à éviter avant de remplir le formulaire d'achat d'un condo neuf

1. Le stress

Les futurs propriétaires s'entichent souvent rapidement dans le bureau des ventes. Consulter des plans, apporter des modifications personnalisées et avoir la certitude d'être en train de bâtir un condo de rêve pour soi-même est une expérience grisante. Cela peut certainement se comparer à l'expérience d'acheter une voiture mais avec un degré d'excitabilité de loin supérieur. Or, n'oubliez pas que vous êtes en train d'acheter sur plans, c'est à dire de l'intangible pour le moment, et que de nombreuses catastrophes peuvent se produire entre le moment de la signature et celui de recevoir enfin les clefs de la porte d'entrée. Même si les travaux avancent bien et que le constructeur semble faire preuve d'une bonne organisation, de nombreux doutes s'intalleront dans votre tête et une inquiétude pourrait vous gruger à petit feu. Que cette inquiétude soit légitime ou pas, la meilleure façon de lutter contre celle-ci est d'opter pour un promoteur d'expérience qui a fait ses preuves à plusieurs reprises dans le type d'habitation que vous souhaitez acheter et qu'il s'est gagné un nom dans l'industrie immobilière. Il peut par exemple être téméraire de se laisser séduire par les prix alléchants et les formules d'aménagement au premier coup plus plus généreuses provenant d'un promoteur pour qui il s'agit d'un premier projet de condo et qui tente de percer le marché. Puisque les travaux ne débuteront généralement que lorsque 60% (voire 75%) des unités seront vendues, si ce seuil n'est jamais atteint vous pourriez même voir le projet ne jamais démarrer (et être remboursé). Aussi, prenez garde si un promoteur possède une riche expérience dans la construction de chalet, maison unifamiliale ou maison de ville mais pour qui il s'agit du premier projet de condo. Des concepts d'habitation différents obéissent à des impératifs qui varient.

2. Vouloir économiser à tout prix

Évidemment, les promoteurs se démarquent en proposant généralement des prix plus abordables comparés à un condo à vendre sur le marché de la revente (deuxième acheteur ou plus). Il y a aussi l'argument d'acheter un logis dont la valeur risque d'augmenter d'ici à la livraison (parfois 2 ans plus tard). En étant sûrs de la localisation, certains spéculateurs achètent pour ne jamais y vivre et revendront à profit aussitôt qu'ils auront accès à leur adresse. Et finalement, pour les budgets serrés (exemple difficulté d'obtenir le plein montant de l'hypothèque à la banque), certains opteront pour réduire la facture considérablement en retirant des lumières encastrés, remplaçant un comptoir de cuisine en quartz par du thermoplastique, renonçant à un plancher chauffant dans la salle de bains, etc. Un promoteur pourrait même ne pas vous installer d'armoires de cuisine du tout pour vous permettre d'accéder à la propriété. Mais il y a un hic : Si vous êtes complètement étranglés financièrement avant même de prendre posession, serez-vous en mesure d'encaisser un coup dur si, par exemple, cela étant déjà accepté par contrat, un délai de construction vous obligeait à vivre quelques temps à l'hôtel? Si durant l'excavation du bâtiment des trouvailles archéologiques étaient faites, cela s'est déjà vu à Laval, cela aurait pour effet de stopper le chantier immédiatement. Vaut mieux acheter en-deça de ses moyens plutôt qu'à l'ultime limite de ceux-ci. Si la principale raison pour laquel vous achetez un condo sur plan est parce que l'économie réalisable est pour vous la seule solution pour devenir propriétaire, vous pourriez vous mettre en graves difficultés financières et ne jamais parvenir à réaliser votre rêve.

3. Une superficie insuffisante

L'un des principaux facteurs d'étonnement ainsi que de mécontentement se produit souvent lorsque l'acheteur pénètre son condo neuf pour la première fois. Il est stupéfait de réaliser que la salle de bains est minuscule, que son lit King prendra littéralement toute la place dans la chambre à coucher, ou qu'il n'y aura jamais assez d'espace à la salle à dîner pour accueillir 8 personnes autour de la table lors d'une réception. Même en mesurant et comparant les dimensions sur plan vs votre appartement actuel, il n'est pas facile pour tout le monde de bien estimer les aires de vie dont ils disposeront. Mais comment les gens en arrivent-ils à sous-estimer les aires de la sorte? Selon Brigitte Jolicoeur, conseillère aux ventes chez Boissonneau Constructions, ce n'est pas forcément pour économiser qu'ils rognent sur l'espace en se convaincant que l'unité achetée sera suffisante pour combler leurs besoins. Bien souvent, c'est plutôt qu'ils choisiront un condo offrant davantage de fenestration (théoriquement), un coucher de soleil le soir ou encore les avantages relatifs de vivre dans une unité coin. Cela joue de mauvais tours aux acheteurs qui ont besoin d'un maximum d'espace car ils aiment les gros meubles, un milieu de vie aéré ou la possibilité de recevoir beaucoup d'invités. Et finalement, souvenez-vous qu'un 5 1/2 ne signifie pas un gain de superficie automatique par rapport à un 4 1/2. Besoin d'un bureau à domicile? Opter pour un 3 1/2 doté d'un "den" (mini bureau) plutôt que d'un 4 1/2 désigné avec 2 grandes chambres, pourrait vous offrir un bien plus grand salon.

4. Ne s'occuper de rien

J'achète clef-en-main, le développeur, la banque et le notaire s'occupent de tout? Prenez garde! Si effectivement ceux-ci rempliront sans doute leur part de marché, plusieurs tâches vous incombent. Premièrement, avant la livraison, vous avez le droit de procéder à une inspection avec un inspecteur en bâtiment. Beaucoup ne le font pas et se fient uniquement sur la "garantie" du constructeur. Le problème c'est qu'il risque de vous prendre des années avant de découvrir que telle prise de courant ne fonctionne pas. Ou qu'un vice de construction se cache quelque part. Ce qui pourrait vous priver justement de la couverture de la garantie (celle-ci étant ce jour-là expirée). De plus, en découvrant ultérieurement des problèmes, sachez que des ouvriers auront à venir effectuer les réparations (bruyantes, salissantes, voire traumatisantes) tandis que vous habitez déjà les lieux plutôt que AVANT d'emménager. Il est recommandé mais pas forcément nécéssaire de payer un inspecteur RBQ pour repérer des problèmes. Si quelqu'un de votre entourage s'y connaît, il pourrait attirer votre attention sur des éléments bâclés ou non-fonctionnels.

Deuxièmement, lisez votre garantie en entier et assurez-vous d'y repérer les limitations. Le notaire exécute la paperasse mais, à moins que vous le payiez pour cela, ne lira pas le long document pour vous. Les entrepreneurs ont parfaitement le droit, notamment, de ne pas garantir le revêtement de la rampe de balcon, le ventilateur de la salle de bains, les stores ou rideaux motorisés, le broyeur à déchets alimentaires, les coûteuse lumière au LED suspendues au dessus du comptoir de cuisine (et qui ne se réparent pas en cas de défectuosité, exigent un remplacment), la pomme de douche, la toilette (ou du moins la manivelle d'évacuation), etc. etc. Sachez cependant que tout est négociable et avant de signer un document d'engagement d'achat, vous pourriez y ajouter plusieurs points en annexe de façon à élargir votre protection. Ne laissez pas ce privilège qu'à vos voisins les plus futés. Profitez-en aussi!

5. Les frais de condo ridiculement bas

Si vous mettez la main sur un condo tout neuf d'une valeur de 400.000$ pour lequel ne frais de condos (strata) ne s'élève qu'à 150$ par mois, vous n'êtes probablement pas en train de faire une bonne affaire. La loi n'oblige le constructeur qu'à déposer un fonds de prévoyance minimal au moment de céder la gestion à l'association de condo (laquel confiera généralement la gestion à une firme de gestion extérieure). Le propriétaire pour qui il s'agit du premier condo à vie a tendance à regarder l'ensemble du bâtiment et évaluer sommairement que le déneigement, l'entretien paysager modeste, la conciergerie, l'électricité et le chauffage des aires communes, les taxes, etc. Avec la calculatrice et en divisant par le nombre de co-propriétaires, il en vient à croire que son petit 150$ sera sûrement suffisant tant à court qu'à long terme pour soutenir les besoins et dépenses de l'immeuble. Hélas, ce frais se révélera sûrement insuffisant après 3 ou 5 ans, cela même si aucun pépin grave ne survient. Le fait est que votre association est exposée à d'innombrables frais tels que des frais comptables (vous êtes obligés de produire des états financiers et aussi de répondre aux requêtes des gouvernement ou de votre municipalité), un frais chaque fois que la centrale de surveillance ou les pompiers se déplacent, des bris imprévus (souvent causés par le dur climat québécois ou encore des fêtards invités), et, surtout, compenser la liquidité manquante alors qu'un ou plusieurs de vos voisins sont en retard dans leurs paiements. Sauf dans de rares cas, les banques de prêtent pas ni n'autorisent une marge de crédit si les finances de votre co-propriété tombent dans le rouge. La seule solution dans ces cas-là est collecter de l'argent neuf immédiatement auprès de tous les co-propriétaires ou encore d'augmenter lourdement le frais de condo et de négocier des délais de paiements étalés avec les créanciers. N'oubliez pas non plus que l'association elle-même peut-être poursuivie par un propriétaire mécontent qui s'estime lésé. Les scénarios sont ici trop nombreux pour être énuméré. Un exemple à titre d'illustration : Une personne handicapée s'est plainte à de nombreuses reprises du manque de déneigement et de déglaçable jusqu'à chuter dans les marches et se briser une hanche. Elle vous poursuit maintenant collectivement pour un montant de 25.000$. Croyez-vous encore que ce mini frais de 150$/mois suffira à couvrir un tel dédommagement? Même si vous étiez en profond désaccord avec les décisions autrefois prises par le conseil (élu à majorité) et voté contre celles-ci, vous demeurez solidaire devant la loi et devrez casquer.

6. Ne pas lire le règlement de condo initial

Présumer que tous les règlements se ressemblent d'une tour à l'autre et que tout relève du gros bon sens vous expose à de vilaines surprises. Comptant parfois plus de 100 pages, ce document est réputé comme accepté par tout nouveau propriétaire et met toujours de l'avant une philosophie au niveau de la qualité de vie entre voisins. Par exemple, si le constructeur fait la promotion d'un environnement de vie sain, il pourrait avoir composé des règles interdisant notamment de pouvoir fumer (et même de vapoter) sur les balcons. Ce type de règle est très répandu depuis 5 ans au moins dans les condos neufs de Laval, Montréal et du reste de la zone métropolitaine. Il en va de même pour les barbecues (certains buildings n'autorisent que les barbecues "électriques"), les mangeoires pour oiseaux ou encore les chiens dont la présence n'est pas tolérée à aucun endroit sur la pelouse commune.

7. L'activité commerciale intérieure

Les clauses permettant une activité commerciale légère se sont répandues ces dernières années. Celles-ci, en accord avec la réglementation municipale de Laval en matière d'urbanisme, autotorisent non seulement d'opérer un bureau à domicile pour les travailleurs autonomes mais même d'y recevoir quelques clients. Or, l'interprétation quelque peu élastique de cette règle de condo peut provoquer des querelles de voisinage. Si votre voisine prend des petits contrats de comptabilité à la pige et que des dizaines de "clients" se succèdent à la porte durant la période des impôts, certains se plaindront certainement que ces clients occupent toutes les places de stationnement visiteurs en plus d'insécuriser les lieux intérieurs. Votre voisine est bien entendu en faute mais elle pourrait entreprendre une longue bataille judiciaire qui vous obligera à embaucher un juriste et au bout de laquelle, peut-être après plusieurs années, décidera tout bonnement de quitter les lieux.

Le cas AirBnB, lequel concept transforme littéralement n'importe quel condo en chambre d'hôtel pouvant être louée à des gens différents à chaque nuit, s'avère de plus en plus un objet de discorde. Étant donné que la Ville de Laval tarde encore et toujours à réagir vigoureusement et interdire ce type d'activité d'hébergement court terme sur son territoire, vaut mieux s'assurer d'acheter dans un immeuble dans lequel la location minimal soit de 3 mois (idéalement 6).

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